リノベーション×賃貸経営｜飯塚市周辺の不動産のことなら株式会社ダイドー不動産

かけたコストは利益につながる？

PROFITS

リノベーション物件の魅力と言えば、まるで新築のように改修された、古くとも
個性的なデザインや広さを備える部屋に住める点。特に若年層を中心に人気の
ため、賃貸経営のうえでも有効な集客策として築年数が経つにつれ検討の機会が
増えていきます。しかし、リノベーションは施工費も大きく、実施にあたっては
十分なシミュレーションと慎重な判断が必要となります。

賃貸経営者が押さえておきたい実施の判断基準と計算方法を解説します。

ポイントは「残存運用期間」と「利回り」

POINT

赤字リノベを回避する経営の判断基準: リノベーション検討時、賃貸経営者が意識すべきは「投資資金の回収」です。入居が決まってもコストを回収できなければ赤字であり、運用益や売却益での回収の見通しが立たない場合は、別の空室対策を検討すべきです。投資である以上、回収に加え「利益」も必要で、その判断は「リノベーション利回り」と「残存運用期間」から導きます。

リノベーション利回りは、年間の想定上昇賃料を実施コストで除して求めます。例えば、原状回復では7万円の物件がリノベーションで10万円で見込めるなら、年間の想定上昇賃料は（10万円-7万円）×12ヶ月で36万円となります。一方のリノベーションコストは、工事費から「原状回復をするだけの工事」の見積もり額を差し引いたものを用います。仮に、原状回復のみの工事費が30万円、総工事費が330万円なら、リノベーションコストは300万円（330万円－30万円）です。例示した数字を式に当てはめると、36万円（3万円×12ヶ月）÷300万円（330万円-30万円）×100で、リノベーション利回りは12％となります。

投資回収と利益確保の期間の計算

CALCULATION

投資回収にかかる期間は約8.3年（1年÷12％）です。ここで確認すべきが「残存運用期間」です。もしあと10年程度で建て替える物件なら、運用が”元を取る”だけで終わり利益がほとんど出ないため、実施価値は大きくありません。一方、あと20年運用できるなら、約8.3年で完済した後の10年以上は利益が積み上がります。リノベーションは「これからあと何年運用できるか」を見極め、その残存期間内で投資資金回収と利益確保の両方を叶えることが大切なのです。

物件タイプ別・リノベーションの向き不向き

SUITABILITY

リノベーションで利益を得るには、残存運用期間内にできるだけ長く利益積み上げの期間を確保することが必要です。しかし、リノベーションは一般に、築20～30年が経過してから検討し始める選択肢。結果として構造別では、建物寿命の長いRC造はリノベーションが検討しやすく、建物寿命の短い木造ではシビアなコストコントロールが求められることになります。

シングルタイプ: 間取りタイプで見ると、費用対効果の見合った企画が難しいのはシングルタイプです。1Rや1Kはリノベーションによる賃料上昇幅が小さいため、コストを相当に抑えないと残存期間内で利益を出せません。したがって木造のシングル物件では、賃料上昇を狙ったリノベーションよりも、賃料下落と空室長期化の阻止を目的とした空室対策や表層部刷新が向いているでしょう。

ファミリー物件: 反対に、費用対効果を高めやすいのがRC造のファミリー物件です。施工費は高くなりますが、2DKや3DKの1LDK化・2LDK化などは期待できる賃料上昇幅も大きく、施工直後の賃料での長期入居も見込めます。ただしRC造でも、専有部の給排水管が老朽化していて更新が必要な場合等は、コストが嵩んで利回りが低下するため注意が必要です。

全戸に効果が波及する
エントランスリノベーション

ENTRANCE

施工費と賃料のバランスによっては魅力的な投資となるリノベーションですが、
留意したいのが施工費の高騰です。昨今の建築資材や人件費の高騰に伴って、
リノベーション費用も急上昇中。都市部では賃料も上昇傾向ながら、コスト上昇のペースが早いため、十分な利回りの出るリノベーションが企画できないケースが
増えています。

そこで注目を集めているのが、内見時の第一印象改善に主眼を置いたエントランス部分のリノベーションです。具体的には外観の刷新と壁紙・照明・郵便受け・館銘板等の一斉交換をする工事で、メリットは施工の効果が一棟全体に波及すること。戸あたりの賃料上昇効果は数千円でも、10戸、20戸と数が集まれば施工費に見合う収益を得られる可能性があります。

とはいえエントランス”だけ”が新しくても賃料は上がりません。可能であれば10年～15年に一度の外壁塗装等とセットで行い、建物全体の印象を刷新して効果の最大化を目指しましょう。